بحران مسکن؛ ریشه‌ها و راه‌حل‌ها

مهدی احمدی، مدیرمسئول

بازار مسکن در اقتصاد ایران صرفاً یک بخش مصرفی نیست، بلکه پیشران ده‌ها صنعت بالادستی و پایین‌دستی از فولاد و سیمان گرفته تا لوازم خانگی، خدمات فنی و مهندسی و اشتغال شهری است. هر رونق یا رکود در این بازار، موجی از تحرک یا سکون را در کل اقتصاد ایجاد می‌کند. با این حال، آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود نه رونق سالم، بلکه بحرانی مزمن است که هم قدرت خرید خانوار را تحلیل برده و هم سرمایه‌های ملی را در چرخه‌ای غیرمولد حبس کرده است. برای فهم این بحران، باید به ریشه‌های آن در سمت عرضه و تقاضا، نقش نظام بانکی، پدیده سوداگری و نیز سیاست‌های ساخت انبوه توجه کرد.

در سمت عرضه، سال‌هاست که تولید مسکن از نیاز واقعی جامعه عقب مانده است. رشد جمعیت شهری، افزایش تعداد خانوارها و مهاجرت به کلان‌شهرها، تقاضای انباشته‌ای ایجاد کرده که با ظرفیت ساخت‌وساز همخوانی ندارد. هزینه زمین، مصالح و دستمزد به طور مستمر افزایش یافته و نااطمینانی‌های اقتصادی، سرمایه‌گذاران ساختمانی را با ریسک‌های پیش‌بینی‌ناپذیر مواجه کرده است. صدور مجوزهای پیچیده، زمان‌بر بودن فرایندهای اداری و تغییرات مکرر مقررات نیز مزید بر علت شده است. نتیجه آن است که عرضه مسکن نه‌تنها پاسخگوی نیاز جدید نیست، بلکه بخشی از نیازهای گذشته نیز به شکل تقاضای معوق باقی مانده است.

در سمت تقاضا، کاهش شدید قدرت خرید خانوار مهم‌ترین عامل فشار است. نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطحی رسیده که خانه‌دار شدن را به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است. تورم عمومی اقتصاد، مسکن را به پناهگاه سرمایه تبدیل کرده و تقاضای مصرفی را با تقاضای سرمایه‌ای درهم آمیخته است. در چنین شرایطی، حتی خانوارهایی که نیاز مصرفی واقعی دارند، ناچارند برای حفظ ارزش پس‌انداز خود نیز به بازار مسکن نگاه کنند. این درهم‌تنیدگی، تعادل طبیعی بازار را برهم زده و چرخه افزایش قیمت را تشدید کرده است.

نقش بانک‌ها در این میان دوگانه و تعیین‌کننده است. از یک سو، نظام بانکی می‌تواند با ارائه تسهیلات بلندمدت و متناسب با توان بازپرداخت خانوار، دسترسی به مسکن را تسهیل کند. اما در عمل، سهم وام مسکن از قیمت یک واحد مسکونی به‌مراتب کمتر از استانداردهای جهانی است و دوره بازپرداخت و نرخ سود، تناسبی با درآمد خانوار متوسط ندارد. از سوی دیگر، بخشی از منابع بانکی به جای هدایت به ساخت‌وساز هدفمند و تولید مسکن مصرفی، به فعالیت‌های سفته‌بازانه یا نگهداری املاک توسط خود بانک‌ها اختصاص یافته است. بنگاه‌داری بانک‌ها و تملک دارایی‌های ملکی نه‌تنها نقدینگی را از مسیر تولید خارج کرده، بلکه به افزایش قیمت‌ها نیز دامن زده است. اصلاح رفتار اعتباری بانک‌ها و هدایت منابع به سمت پروژه‌های ساخت مسکن میان‌قیمت و ارزان‌قیمت، می‌تواند یکی از کلیدهای اصلی برون‌رفت از بحران باشد.

پدیده سوداگری نیز سهم قابل‌توجهی در التهابات بازار دارد. در اقتصادی که گزینه‌های سرمایه‌گذاری مولد محدود و نااطمینانی‌های کلان بالا است، خرید و نگهداری ملک به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تبدیل می‌شود. در نتیجه، بخشی از واحدهای مسکونی نه برای سکونت، بلکه برای احتکار و فروش در قیمت‌های بالاتر خریداری می‌شوند. این رفتار، عرضه مؤثر در بازار اجاره و فروش را کاهش می‌دهد و قیمت‌ها را به‌صورت مصنوعی بالا نگه می‌دارد. نبود نظام مالیاتی کارآمد بر دارایی‌های غیرمولد، به‌ویژه خانه‌های خالی، انگیزه این نوع سرمایه‌گذاری را تقویت کرده است. مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، اگر با شفافیت اطلاعاتی و بانک داده‌های دقیق اجرا شود، می‌تواند هزینه سوداگری را افزایش داده و عرضه واقعی را به بازار بازگرداند. البته تجربه نشان داده که اجرای ناقص و غیرهدفمند چنین سیاست‌هایی نه‌تنها بازدارنده نیست، بلکه به بی‌اعتمادی بیشتر فعالان اقتصادی می‌انجامد. بنابراین، پیش‌نیاز موفقیت این ابزارها، ایجاد سامانه‌های اطلاعاتی دقیق و همکاری بین دستگاهی است.

در کنار این موارد، سیاست‌های ساخت انبوه به عنوان راهکاری فوری و نمادین همواره مطرح بوده است. تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد که ساخت گسترده واحدهای مسکونی، اگر بدون توجه به مکان‌یابی مناسب، زیرساخت‌های شهری، دسترسی به حمل‌ونقل و خدمات عمومی انجام شود، به ایجاد شهرک‌هایی کم‌کیفیت و فاقد جذابیت سکونتی می‌انجامد. مسکن صرفاً چهار دیوار و سقف نیست؛ پیوند آن با اشتغال، آموزش، بهداشت و حمل‌ونقل عمومی تعیین‌کننده کیفیت زندگی است. بنابراین، سیاست ساخت انبوه باید در چارچوب آمایش سرزمین، توسعه حمل‌ونقل عمومی و مشارکت بخش خصوصی طراحی شود. دولت می‌تواند با واگذاری زمین‌های دولتی، کاهش هزینه صدور مجوز و تضمین خرید یا اجاره بخشی از واحدها، ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش دهد و بخش خصوصی را به مشارکت فعال ترغیب کند.

بازار مسکن، آینه تمام‌نمای مشکلات ساختاری اقتصاد است؛ از تورم مزمن و کسری بودجه گرفته تا ضعف نظام مالیاتی و ناکارآمدی سیاست‌های اعتباری. هیچ راه‌حل تک‌بعدی قادر به حل این بحران نیست. کنترل تورم، ثبات در سیاست‌گذاری، اصلاح نظام بانکی، اجرای مالیات‌های تنظیمی و برنامه‌ریزی هوشمند برای ساخت‌وساز، مجموعه‌ای از اقدامات هماهنگ را می‌طلبد. اگر مسکن به جای آنکه ابزار حفظ ارزش سرمایه باشد، به کالایی مصرفی و در دسترس تبدیل شود، نه‌تنها فشار معیشتی خانوار کاهش می‌یابد، بلکه چرخ بسیاری از صنایع نیز به حرکت درمی‌آید. حل بحران مسکن، در نهایت، به معنای بازگرداندن تعادل به اقتصادی است که سال‌ها در سایه نااطمینانی و سیاست‌های ناپایدار، از مسیر توسعه پایدار فاصله گرفته است.